Можно ли оформить дарственную на жилье с прописанными там людьми

Какую квартиру можно дарить

Вопрос дарения регламентирует глава 32 ГК РФ. В законодательстве нет полного списка имущества, которое можно передать другому лицу безвозмездно, однако речь идет о вещах, имущественных правах, освобождении от имущественных обязанностей. Разумеется, подарить можно и недвижимость, в частности квартиру.

Иногда квартиру не получится передать в дар, например, если:

• она находится в залоге;
• на нее наложен арест;
• дом, в котором находится квартира, построен самовольно;
• право собственности не зарегистрировано, т. е. даритель не собственник и не может распоряжаться имуществом;
• квартира находится в совместной собственности супругов, и один из них против сделки.

Кто вправе выступать дарителем

Требования, предъявляемые к дарителям, вытекают из положений ст. 21, 575 ГК РФ. Лица, желающие передать имущество, должны:

1. Быть дееспособными.
2. Достичь 14 лет (за малолетних такие вопросы решают законные представители, т. е. родители и опекуны).
3. Иметь квартиру в собственности. Если оформлено иное право, подарить квартиру не получится.

Под запрет подпадает дарение между юридическими лицами, деятельность которых направлена на извлечение прибыли. Если одна коммерческая компания передает имущество другой, возможна только возмездная сделка, например купли-продажи.

Ситуация меняется, когда собственность принадлежит физическому лицу, например директору организации. В этом случае он беспрепятственно может подарить имущество другой компании. Правило действует и в обратную сторону. Кроме того, компания имеет право передать собственность сотруднику.

Кому можно подарить недвижимость

Передать квартиру в дар можно практически любому человеку или фирме. При этом неважно, состоят ли люди в родственной связи. Одаряемый может быть никак не связан с дарителем. Правило действует в отношении любых подарков. Однако ряд ограничений всё же существует. Они закреплены в ст. 575 ГК РФ. Нельзя дарить подарки дороже 3000 рублей, в том числе и квартиры, следующим категориям лиц:

1. Сотрудникам социальных служб, медицинских и образовательных учреждений, а также иных аналогичных организаций, занимающихся содержанием, лечением или воспитанием.
2. Лицам, находящимся на госслужбе, если подарок преподносят в связи с выполнением служебных обязанностей.
3. Коммерческим организациям, если даритель также является коммерческой организацией.

Это меры, принятые для борьбы с коррупцией. Если лицо не попадает в вышеуказанные категории, оно может беспрепятственно получать подарки.

Между супругами

Имущество, нажитое в браке, признается совместной собственностью. Исключение составляют следующие объекты:

• принадлежавшие мужу или жене до брака;
• полученные одним из супругов по наследству;
• полученные в дар.

Человек может самостоятельно распоряжаться личной собственностью. Передача объекта в дар также возможна. В законодательстве отсутствует запрет на оформление дарственной между супругами. К сделке часто прибегают, поскольку она позволяет безвозмездно передать имущество.

Супруги имеют право разделить совместную собственность, не расторгая брак (ст. 38 СК РФ). Выделенную долю можно подарить мужу или жене.

Личная собственность возникает и в случае, если заключен брачный договор, в котором заранее определены правила распределения имущества, купленного в браке. Такие объекты также можно подарить.

По общему правилу безвозмездное получение имущества считается приобретением прибыли. Согласно ст. 208 НК РФ сделка подлежит обложению подоходным налогом. Размер отчислений в пользу государства составляет 13% от рыночной стоимости (ст. 224 НК РФ). Однако в ситуации с супругами действуют несколько иные правила. Муж и жена признаются членами одной семьи (ст. 22 СК РФ). Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, дарение в этом случае налогом не облагается. Супруга освобождают от уплаты НДФЛ.

Несовершеннолетнему ребенку

В законодательстве отсутствует запрет на дарение имущества ребенку. Получателем подарка может быть как подросток, так и младенец. Однако до 18 лет человек не может полноправно распоряжаться имуществом.

Соглашение придется подписывать определенным образом. Если ребенок младше 14 лет, он не имеет права ставить подпись. За него документ подписывают родители. С 14 лет ребенок может подписать договор, если законные представители не против. Оформление сделки не требует согласия органов опеки и попечительства. Дело в том, что ребенок приобретает собственность, а не отчуждает свое имущество.

Особого внимания заслуживает потребность в нотариальном удостоверении сделки. Если ребенок получает целую квартиру, посещать нотариат не нужно. Когда в дар передается только доля, без визита к специалисту не обойтись.

В договор дарения нельзя включать дополнительные условия. Например, бабушка, передавшая внуку квартиру, не имеет права отразить в соглашении возможность продолжать проживать в передаваемом помещении. Лицо, получившее собственность, становится ее полноправным владельцем.

Совершеннолетним детям

В процессе сделки действуют все классические правила, применяемые к дарению. Владелец имущества должен быть дееспособным и действовать по собственному желанию. Если имущество передается от родителей детям, сделка подоходным налогом не облагается.

Близкому родственнику

Перечень лиц, признаваемых близкими родственниками, приводится в ст. 14 СК РФ. В перечень входят:

• родители и дети;
• бабушки и дедушки;
• внуки и внучки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

Все вышеуказанные категории лиц могут принимать участие в процедуре дарения. Причем в их отношении не применяют налогообложение. Если сделка заключена между близкими родственниками, платить подоходный налог не нужно (ст. 217 НК РФ).

От физического лица юридическому

Физические лица имеют право передать свое имущество в дар юридическим лицам. Сделку проводят на общих основаниях. Разница состоит только в особенностях оформления соглашения. В документе предстоит отразить данные организации и физического лица. Бумагу оформляют строго в письменной форме. Передать имущество может только собственник.

Особого внимания заслуживает представительство во время сделки. Оно должно происходить с учетом требований, отраженных в главе 10 ГК РФ. Нужна доверенность, если от имени физического лица действует представитель. Для руководителя организации доверенность не понадобится, он действует от ее имени без доверенности.

Когда речь идет о сделке между физическим и юридическим лицами, внимания заслуживает вопрос налогообложения. Безвозмездное получение имущества считается получением прибыли. Поэтому в обязательном порядке предстоит провести отчисления в пользу государства.

От юридического лица физическому

Компания имеет право подарить имущество гражданину. Сделку проводят на общих основаниях. Одаряемому понадобится уплатить налог на полученный доход. Размер платежа составляет 13% от стоимости квартиры.

Какие понадобятся документы

Для проведения сделки потребуются следующие документы:

• паспорта дарителя и одаряемого;
• правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• акт приема-передачи имущества;
• договор дарения;
• согласие супруга, если квартира находится в совместной собственности, и дарение производится физическим лицом в пользу юридического.

Основным документом, регламентирующим безвозмездную передачу имущества, выступает договор дарения. Соглашение готовят с учетом норм, закрепленных в ст. 574 ГК РФ. Документ оформляют в письменном виде, фиксируют всю информацию об участниках сделки и объекте дарения, а затем подписывают. Переход права собственности во всех случаях дарения подлежит государственной регистрации.

Нюансы дарения квартиры с прописанными людьми

В действующем законодательстве отсутствуют положения, в которых говорится, что наличие прописанных лиц является препятствием к совершению сделки дарения. Это значит, что объект можно беспрепятственно передать.

Человек, получивший имущество в дар, становится полноправным владельцем собственности. Он может распоряжаться ей по собственному желанию. Если необходимо, новый хозяин помещения может выписать прежних жильцов. Соответствующее право будет у гражданина, даже если в помещении зарегистрированы несовершеннолетние дети. Однако в этом случае процесс снятия с учета усложняется. Ребенка согласятся снять с учета при наличии доказательств того, что он будет переселен в равное или превосходящее по площади помещение.

На практике ребенок может быть зарегистрирован в подаренном помещении, но проживать совсем в другом месте. В этом случае допустимо инициирование судебного разбирательства. Потребуется представить доказательства, что несовершеннолетний гражданин фактически не проживает в помещении. Суд рассмотрит требования и может вынести решение о принудительном снятии с учета.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса

В действующем законодательстве отсутствуют положения, обязывающие стороны заверять договор у нотариуса. Чтобы документ признали действительным, достаточно оформить его в письменном виде. Однако нотариус проверит соглашение на предмет соответствия требованиям законодательства. Шанс на оспаривание нотариально заверенной сделки значительно ниже.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Процесс дарения имущества проходит по следующей схеме:

1. Участники сделки обсуждают предстоящую передачу собственности.
2. Даритель и одаряемый собирают пакет документов и оформляют договор дарения. Чтобы не допустить ошибок, к подготовке бумаги лучше привлечь специалиста.
3. Переход права собственности регистрируют. Одаряемый становится полноправным владельцем имущества.
4. Производится отчисление в бюджет, если присутствует потребность в уплате налога.

В зависимости от особенностей сделки этапы процедуры могут меняться.

Получение согласия супруга

Если даритель состоит в браке и имущество является совместно нажитым, обязательно нужно получать согласие супруга на заключение сделки. Оформление разрешения требует нотариального заверения. Документ, подготовленный в простой письменной форме, юридической силы не имеет. Чтобы нотариус удостоверил разрешение супруга, потребуются:

• паспорта мужа и жены;
• правоустанавливающие документы на жилье;
• свидетельство о заключении брака.

Оба супруга должны присутствовать в процессе удостоверения разрешения. Специалист обязательно разъяснит последствия дарения и только после этого оформит документ. Подлинник разрешения передают дарителю, а копия остается у нотариуса.

Оформление договора дарения

Документ является основой дарения. Он регламентирует все особенности сделки. Бумага оформляется с учетом требований ст. 574 ГК РФ. Договор обязательно оформляют в письменном виде. В нем фиксируют:

• сведения о дарителе и одаряемом;
• информацию о передаваемом имуществе;
• сведения о документах, дающих право на имущество;
• данные о дееспособности участников сделки, иные дополнительные условия;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• подписи.

Оформление акта приема-передачи

Подготовка акта защитит участников сделки от взаимных претензий. Акт приема-передачи подтверждает, что имущество было передано одаряемому. Бумагу готовят в произвольной форме. В ней указывают:

• название;
• сведения об участниках сделки;
• данные об объекте недвижимости;
• перечень предоставляемых документов вместе с квартирой;
• дата передачи имущества;
• факт отсутствия претензий друг к другу.

Акт приема-передачи является приложением к договору, о чем нужно указать.

Госрегистрация договора

Переход права собственности подлежит госрегистрации. Без выполнения процедуры сделка считается незаключенной. Чтобы зарегистрировать соглашение, нужно обратиться в Росреестр либо МФЦ. Они сами передадут документы на регистрацию в Росреестр в случае обращения.

Предстоит предоставить пакет документов и готовый договор. Представитель уполномоченного органа проверяет бумаги. Если ошибок не найдено, документ примут в работу. Регистрационные действия требуют внесения госпошлины. За регистрацию права собственности с физических лиц взимается 2000 рублей, а с организаций — 22 000 рублей.

Получение выписки из ЕГРН

В качестве подтверждения регистрации представляется выписка из ЕГРН. Получение выписки завершает перерегистрацию. Одаряемый становится полноправным собственником и может распоряжаться имуществом.

Обратите внимание! Свидетельство о праве собственности новому собственнику не выдается, поскольку такая бумага больше не актуальна. Все сведения хранятся в реестре, право собственности подтверждает выписка из него.

Кому придется платить налоги

Потребность в уплате налога зависит от статуса участников сделки. Близкие родственники дарителя освобождены от уплаты подоходного налога. Остальные лица обязаны вносить денежные средства в общем порядке. Если человек пренебрег потребностью в предоставлении суммы, его могут привлечь к налоговой ответственности.

***

Таким образом, граждане и организации имеют право безвозмездно передавать имущество, подготовив договор дарения. Соглашение оформляют в письменном виде. Безвозмездное получение имущества признают приобретением прибыли. Сделка облагается налогом, однако близкие родственники от его уплаты освобождены.

Еще больше материалов по теме — в рубрике «Дарственная».