Возможна ли регистрация в егрн зем участка без договора аренды

Что такое договор субаренды земельного участка?

Договор субаренды земельного участка (договор субаренды участка земли) – это договор, который производен от договора аренды земельного участка.

По договору субаренды земли одна сторона – арендатор передает второй стороне – субарендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование земельный участок. При этом сам арендатор арендует его у арендодателя.

Помните: несмотря на передачу участка субарендатору, ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

Порядок заключения и исполнения договора субаренды зем участка, равно как и договора его аренды, регулируется положениями:

• Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ),
• Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

К договорам субаренды применяют правила о договорах аренды, если другие правила не прописаны в законе.

Стороны договора субаренды участка земли

Как мы уже отметили, стороны субаренды – это:

1. арендатор – тот, кто получил участок от арендодателя на основании договора аренды и теперь передает участок в субаренду,

2. субарендатор – тот, кто принимает участок от арендатора и платит субарендную плату.

Арендатором и субарендатором могут быть лица с разным статусом: компании, индивидуальные предприниматели (ИП), обычные граждане.

Возможные варианты оформления договора субаренды земельного участка такие:

• между физическими лицами (договор субаренды земельного участка между физическими лицами),
• между компаниями,
• между ИП,
• между указанными лицами в различных сочетаниях – например, между компанией и гражданином, между ИП и компанией.

Кроме того, в отдельных случаях в субаренду можно передавать государственные и муниципальные земельные участки (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Тогда (в том числе при оформлении договора субаренды муниципального земельного участка) от имени арендатора выступает уполномоченный орган – например, местная администрация.

Существенные условия договора субаренды земельного участка (образец 2023)

Для договора субаренды они такие же, как для договора аренды земельного участка. Это:

• условие о предмете договора,
• условия, которые названы в законе как существенные,
• условия, которые просит согласовать хотя бы одна сторона.

Предмет договора субаренды

Под ним понимают суть, основное содержание контракта.

При субаренде предметом договора считаются действия арендатора по передаче конкретного участка во временное владение и пользование (или только во временное пользование) субарендатора, а также действия субарендатора по внесению субарендной платы за участок.

Отметим важный момент: арендатор может передать субарендатору по договору не весь участок, а только его часть. Даже в том случае, когда предметом договора аренды являлся целый земельный участок.

Как описать в договоре целый участок, который сдается в субаренду?

Сторонам надо точно и конкретно описать участок, который получает субарендатор.

С этой целью в договоре (скачать договор субаренды земельного участка можно по ссылке ниже) обычно приводят следующие данные об участке:

• площадь,
• кадастровый номер,
• адрес (местоположение),
• категорию земель, в которую входит участок,
• вид разрешенного использования.

Все эти данные можно взять из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на участок. Как правило, ее делают приложением к договору субаренды.

Кроме того, в договоре обычно также перечисляют объекты, которые располагаются на участке. Это здания, строения, сооружения, природные объекты – пруды, озера, зеленые насаждения и т.п., коммуникации – например, системы водоснабжения, водоотведения и электросети.

Также можно описать в договоре состояние участка, который передается субарендатору. Этот момент особенно актуален при заключении договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Как идентифицировать в договоре субаренды часть земельного участка, которая сдается, подробно расскажем дальше.

Условие о субарендной (арендной) плате

Учитывая специфику договора субаренды, плату за пользование земельным участком можно называть не только арендной, но и субарендной – и тот, и другой вариант правильные.

В договоре надо указать:

• размер субарендной платы,
• периодичность и конкретные сроки ее внесения,
• способ перечисления денег.

Поскольку стороны очень часто применяют безналичный способ расчета в виде зачисления субарендной платы на банковский счет арендатора, рекомендуем указать момент (дату), который считается датой оплаты. Это может быть, например, момент списания денег со счета субарендатора или момент их зачисления на счет арендатора.

Кроме того, в договоре можно предусмотреть более частый период изменения арендной платы, чем 1 раз в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Важно! По закону, условие об арендной плате прямо не отнесено к существенным условиям договора участка земли (ст. 614 ГК РФ). Однако получение денег за пользование участком составляет основной интерес арендатора. Так что в договоре целесообразно сразу урегулировать все вопросы, связанные с этим.

Отдельные условия договора субаренды земли

А сейчас мы хотели бы рассказать о некоторых условиях договора субаренды земельного участка, на которые сторонам следует обратить особое внимание. Мы поговорим про следующие условия:

1. условие о согласии арендодателя на заключение договора субаренды (если требуется именно его согласие, а не последующее уведомление),
2. условие об уведомлении арендодателя о заключении договора субаренды (если получать согласие арендодателя не надо),
3. условие о договоре аренды, на основании которого арендатор получил участок, и о правах арендатора на участок,
4. условие о цели использования участка,
5. условие о сроке субаренды,
6. условие о госрегистрации договора субаренды,
7. условие об обеспечительном платеже,
8. условие о досрочном расторжении договора субаренды.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды участка земли

В ЗК РФ установлено общее правило для частных земельных участков: арендатор может сдать участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления. Однако договор аренды может напрямую обязывать арендатора до заключения договора субаренды заручиться согласием арендодателя – тогда арендатор должен заранее получить такое согласие (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Для государственных и муниципальных участков все немного иначе. Сдать такой участок в субаренду можно без согласия арендодателя, но с его уведомлением, когда аренда долгосрочная – 5 лет и больше. В таком договоре аренды публичного участка нельзя предусматривать обязанность арендатора получать согласие арендодателя на субаренду вместо уведомления о ней (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ N 4 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

А в договоре аренды государственного и муниципального участка сроком меньше 5 лет условие об обязательном согласии арендодателя на субаренду может значиться. Аналогичное условие может быть в договоре аренды публичного земельного участка сроком больше 5 лет, если он заключен до 30.10.2001 (п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).

Отметим, что в некоторых договорах аренды еще при их оформлении может быть прописано условие о том, что арендатор имеет право сдавать арендованный участок в субаренду. В таком случае договор субаренды можно оформить, не обращаясь дополнительно к арендодателю за согласием. Он может в одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду, включенное в договор аренды, только если в самом договоре значится такое право. В остальных случаях потребуется изменить договор (п. 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

Итак, если для заключения договора субаренды вам нужно получать согласие арендодателя, заручитесь им. В договоре субаренды:

• четко укажите, что оформляете его с согласия арендодателя,
• приведите вид (название) документа, которым оно оформлено – например, письмо, и его реквизиты (дату, номер),
• сделайте согласие приложением к договору субаренды.

Уведомление арендодателя о заключении договора субаренды земли

Если по закону и договору аренды получать предварительное согласие арендодателя на оформление договора субаренды не нужно, арендодателя надо обязательно проинформировать о заключенном договоре (пункты 6, 9 статьи 22 ЗК РФ). По смыслу закона, это должен сделать арендатор земельного участка, изначально связанный с арендодателем контрактом.

В ЗК РФ не написано, в какой срок и каким способом надо направить арендодателю уведомление. Так что условия об этом разумно включить в договор субаренды.

Если в договоре субаренды нет таких условий, арендатору следует направить арендодателю уведомление в разумный срок после совершения сделки субаренды в письменной или другой форме, которая позволит арендатору подтвердить получение уведомления арендодателем. Например, заказным письмом с уведомлением о вручении. Такие разъяснения приведены в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”.

Важно! Во многих случаях уведомление арендодателя делают приложением к договору субаренды.

Сведения о договоре аренды и правах арендатора на участок

Обычно в договоре субаренды указывают:

• название и реквизиты (дату, номер) договора аренды, по которому арендатор получил земельный участок,
• права, которые арендатор имеет в отношении участка в соответствии с условиями договора аренды – это может быть право временно владеть и пользоваться землей или только право временно пользоваться ею.

Будьте внимательны: арендатор может передать субарендатору только тот объем прав, который имеет согласно договору аренды, или меньший.

Так, если у арендатора есть только право пользоваться землей, субарендатору может быть предоставлено аналогичное право. Если арендатор владеет и пользуется участком, субарендатору можно предоставить право владения и пользования, или только право пользования.

В договоре субаренды дополнительно к сведениям о договоре аренды можно:

• указать, что собственником участка является арендодатель,
• привести основание, по которому у него возникло право собственности – например, договор купли-продажи земельного участка,
• обозначить номер записи об этом в ЕГРН, а также назвать подтверждающий документ – выписку из ЕГРН с реквизитами.

Цель использования участка

В договоре субаренды следует указать, для чего именно участок передается субарендатору.

Помните: цель использования участка субарендатором должна соответствовать виду его разрешенного использования, а также цели, для которой участок получил арендатор.

Например, договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения может содержать условие о том, что участок передается субарендатору для выращивания сахарной свеклы. Притом, что по договору аренды цель использования участка арендатором – это выращивание сезонных овощных культур: сахарной свеклы, картофеля, моркови и капусты.

Срок субаренды

Это срок, на который субарендатору предоставляется земельный участок. Он должен быть четко прописан в договоре и не может превышать срок аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Таким образом, срок субаренды может быть равен сроку аренды или может быть меньше его. В договоре субаренды можно прямо указать, что срок субаренды не превышает срока аренды, установленного в конкретном пункте договора аренды.

Кроме того, в договоре субаренды можно написать следующее:

• момент, с которого начинает течь срок субаренды, – например, с даты подписания акта приема-передачи земельного участка,
• момент, в который субаренда завершается – например, в дату окончания срока договора субаренды или в дату прекращения договора аренды.

Госрегистрация договора субаренды земельного участка

Она требуется только в случае, когда договор субаренды заключен на срок 1 год и больше (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Регистрация договора субаренды земельного участка в Росреестре проводится по правилам, которые установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ).

Если договор надо регистрировать, включите в него условия:

• о сроке, в течение которого надо сдать документы в Росреестр,
• о стороне договора, которая передает документы на регистрацию,
• о стороне договора, которая будет платить за регистрацию: в договоре можно прописать, что расходы по регистрации ложатся на обе стороны – например, что они платят за нее поровну.

Обеспечительный платеж

В договорах субаренды условие об обеспечительном платеже фигурирует очень часто.

Обеспечительный платеж – это сумма, которую субарендатор вносит при заключении договора или в другой срок, прописанный в нем, и которую арендатор удерживает у себя до истечения срока субаренды или до момента расторжения договора, если стороны прекращают его раньше оговоренного срока.

За счет денег обеспечительного платежа арендатор обычно покрывает свои убытки, которые причинил ему субарендатор. Другое возможное назначение обеспечительного платежа – это покрытие неустойки за нарушения контракта со стороны субарендатора.

В договоре субаренды надо обязательно согласовать, каким способом и в какие сроки арендатор возвращает остаток обеспечительного платежа или весь платеж, если он не использовался в течение срока договора.

Досрочное расторжение договора субаренды земельного участка

Если в договоре нет других положений, для субаренды действует специальный случай прекращения договора – когда досрочно прекращается договор аренды (ст. 618 ГК РФ).

В этом случае субарендатор может рассчитывать на заключение с ним договора аренды в отношении земельного участка или его части, которыми он пользовался по договору субаренды. Такой договор арендодатель может оформить с бывшим субарендатором в пределах оставшегося срока субаренды. А условия нового договора аренды должны соответствовать условиям прекращенного договора аренды.

В договоре (образце договора) субаренды земельного участка можно предусмотреть:

• дополнительные основания для его расторжения через суд по требованию арендатора (ст. 619 ГК РФ),
• дополнительные основания для его расторжения через суд по требованию субарендатора (ст. 620 ГК РФ),
• основания для одностороннего расторжения договора, которого может потребовать одна сторона, не обращаясь в суд (это случаи одностороннего отказа от договора).

Договор субаренды части земельного участка

В целом договор субаренды части земельного участка заключается в том же порядке и по тем же правилам, что и договор субаренды целого земельного участка.

Но есть некоторые особенности, которые сторонам надо учесть при формулировании условий договора субаренды части земельного участка. Эти нюансы касаются:

1. госрегистрации договора,
2. условий об арендуемой части участка.

Госрегистрация договора субаренды части земельного участка

Договор субаренды части земельного участка надо зарегистрировать, если он оформлен на срок 1 год и больше. В остальных случаях этого делать не требуется.

Отметим важный момент: несмотря на то, что субарендатор по такому договору пользуется только частью земельного участка, Росреестр установит обременение на весь участок (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).

Обязательное условие для успешной регистрации договора субаренды части земельного участка – чтобы передаваемая субарендатору часть участка была учтена в ЕГРН.

Если сведения о части участка еще отсутствуют в реестре, договор зарегистрируют одновременно с постановкой части участка на кадастровый учет (ч. 3 ст. 44 Закона N 218-ФЗ). Таким образом, заявителю придется одновременно с подачей документов для регистрации договора субаренды сразу подать пакет документов для постановки на кадастровый учет части участка.

Если договор субаренды части участка заключен на срок меньше 1 года, такой договор не надо регистрировать, а данная часть земельного участка, являющаяся предметом договора, не подлежит учету в ЕГРН.

Это следует из положений ч. 3 ст. 44 Закона N 218-ФЗ, а также подтверждается разъяснениями Минэкономразвития России. Так, в письме от 15.08.2019 N Д23и-27655 Министерство сделало такой вывод в отношении договора безвозмездного пользования (ссуды), заключенного в отношении части участка на срок меньше года. Полагаем, что по аналогии этот вывод можно распространить и на договор субаренды части земельного участка сроком меньше 1 года.

Условие о части земельного участка в договоре субаренды, который надо регистрировать

Если договор субаренды надо регистрировать (напоминаем, это обязательно при сроке договора 1 год и больше), а часть участка, которую передают по договору, уже учтена в ЕГРН, сведения о части участка надо указывать в договоре на основании сведений, которые значатся в реестре. Для этого нужно заранее получить выписку из ЕГРН – ее можно сделать приложением к договору.

Другое дело, когда арендуемая часть земельного участка еще не стоит на кадастровом учете, и ее поставят на такой учет одновременно с регистрацией договора субаренды. В таком случае описать часть участка, которую арендатор передает субарендатору, надо аналогично тому, как ее описывают в нерегистрируемом договоре субаренды. Как это сделать правильно, объясним дальше.

Таким образом, независимо от того, раньше описана часть земельного участка в ЕГРН или раньше подписан договор – описание части участка в этих документах должно совпадать.

Условие о части земельного участка в договоре субаренды, который не требуется регистрировать

Если договор субаренды не нуждается в госрегистрации, ставить на кадастровый учет часть участка, арендуемую по этому договору, также не надо. А поскольку часть земельного участка не учтена (и не должна быть учтена) в ЕГРН, получить выписку из реестра на нее не получится.

Таким образом, стороны договора субаренды должны описать часть участка, передаваемую по договору, по своему усмотрению, но при этом максимально четко и ясно.

Обычно для этого в контракте указывают следующие сведения:

• о целом земельном участке – кадастровый номер, площадь, адрес (местоположение), категория земель, разрешенное использование,
• о части земельного участка – площадь, местоположение и границы, здания, сооружения и другие объекты, которые расположены на этой части участка.

Нередко стороны указывают подробные сведения об арендуемой части участка не в самом договоре субаренды, а в приложении к нему – например, в плане земельного участка.

Важно! Из договора должно однозначно следовать, какую именно часть участка получает субарендатор. Иначе есть риск, что договор признают незаключенным.

Структура договора субаренды земельного участка

Поскольку она стандартная для договора субаренды, кратко пройдемся по ее основным элементам.

Обычно договор субаренды зем участка включает следующие элементы:

• название и реквизиты договора – дата, номер, место заключения,
• шапка договора – в ней приводят основные сведения об арендаторе и субарендаторе,
• основное содержание договора – обычно оно представлено в виде тематических разделов: предмет договора, срок субаренды, субарендная плата и порядок расчетов, права и обязанности сторон, ответственность сторон и т.д.,
• список приложений к договору,
• подробные сведения о сторонах договора – как правило, их указывают последним разделом контракта, и подписи сторон.

Приложения к договору субаренды земли (образец)

Как правило, этот договор имеет много приложений. Среди них – следующие документы:

• план земельного участка,
• выписка из ЕГРН,
• копия договора аренды участка, который оформлен между арендодателем и арендатором,
• согласие арендодателя на передачу участка в субаренду (например, в виде письма) или уведомление арендодателя о заключении договора субаренды,
• акт приема-передачи участка субарендатору,
• акт возврата участка арендатору.

Перечень документов, которые идут приложением к договору и являются его неотъемлемой частью, обычно указывают в разделе с заключительными положениями.