Имеет ли право продать комнату в общаге без предупреждения соседа

Как правильно продать комнату в общежитии

Сделка купли-продажи может состояться только в том случае, если комната в общежитии или в коммунальной квартире приватизирована, то есть находится в собственности не у муниципалитета, а у частного лица.

Приватизировать общежитие возможно, если оно не стоит на учете у муниципалитета и не является активом специального жилфонда — не является общежитием для учащихся, сотрудников и т.д. Кроме того комната должна обладать статусом жилого помещения, а с жильцами заключены договоры социального найма.

При покупке комнаты в общежитии или коммунальной квартире проверяйте недвижимость и продавца — чтобы он был собственником и имел право на продажу этого объекта.

Важные моменты перед продажей

Продать комнату в общежитии без согласия соседей не удастся, так как закон наделяет их правами приоритетных покупателей. И если сосед захочет купить комнату, то продавец обязан продать комнату ему, а не стороннему человеку.

Это касается и общежития, и коммуналки. От всех соседей необходимо получать отказ, что на покупку комнаты никто из них не претендует. В этом случае недвижимость может купить кто-то другой.

Когда не нужно платить налог с продажи

Продажа имущества облагается подоходным налогом по ставке 13% (гл. 23 НК РФ). От уплаты налога освобождается то имущество, которое было в собственности дольше минимального срока владения.

Комната в общежитии является жильем. А значит, минимальный срок владения для нее такой же, как для любого другого жилья — 3 года или 5 лет в зависимости от того, как получена эта недвижимость.

3 года

5 лет

Недвижимость получена по договору дарения от близкого родственника или члена семьи

Во всех других случаях

Получена по наследству

Стала собственностью после приватизации

Получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. Или вы продаете одно жилье в течение 90 дней после покупки второго

Оформляя сделку по истечении минимального срока владения, вы не должны уплачивать 13% в бюджет государства и подавать декларацию. Если срок не истек — за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%.

Как законно уменьшить налог с продажи

Существует два способа законно снизить налогооблагаемую базу и налог к уплате.

Первый — применить налоговый вычет.

Второй — использовать расходы на приобретение.

Налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) — это льгота от государства, которая позволяет уменьшить налогооблагаемую базу. При продаже жилой недвижимости он составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть от суммы дохода вы можете отнять 1 млн и уплатить налог с остатка.

Пример:

Орлов решил продать жилье в общежитии за 1,7 млн рублей. Используя вычет, он уменьшает налогооблагаемый доход до 700 тыс. рублей и платит 13% с этой суммы (1 700 000 — 1 000 000).

Уменьшение дохода на расходы

Вместо вычета вы можете уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов на приобретение этой недвижимости. Расходы необходимо подтвердить документально.

От дохода отнимаете расход и платите 13% с продажи комнаты в общежитии на полученную разницу.

Пример

Рогов купил два года назад комнату ценой 600 тыс. в общежитии. Затем он решил ее продать за 1,5 млн. Он уменьшит доход на расходы и заплатит налог с 900 тыс. (1 500 000 — 600 000).

Если после применения вычета или уменьшения дохода за счет расходов налог равен нулю, задекларировать сделку и отчитаться перед ФНС все равно придется.

Подавать декларацию в налоговую не нужно только в ситуации, когда комната в общежитии продана за 1 миллион рублей или дешевле.

Декларирование дохода — процесс непростой, и, чтобы исключить ошибки и проблемы с налоговой, важно все правильно заполнить. Наши эксперты проверят документы, за два дня составят для вас налоговую декларацию и направят ее в ИФНС.

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

Когда нужно подать 3-НДФЛ и оплатить налог

Есть четкие правила подачи 3-НДФЛ и уплаты налога после реализации имущества. Подать декларацию вы должны до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а оплатить налог — до 15 июля.

При продаже жилья в 2023 г. необходимо отчитаться до 30 апреля 2024 г., а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 г.

Документы можно отнести лично, отправить по почте с описью вложения или переслать онлайн через Личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой службы.

Документы при продаже комнаты в общежитии

Чтобы оформить вычет или уменьшить доход на расходы, вам понадобится пакет документов:

• Заполненная декларация 3-НДФЛ;
• Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП);
• Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Частые вопросы

Если вы продаете долю по отдельному ДКП, то вычет составляет 1 млн рублей. Если вы продаете долю со вторым собственником по одному ДКП, то тогда вычет делится пропорционально долям.

Вычет имеет фиксированную сумму — 1 млн руб. А уменьшение на расходы дает возможность уменьшить доход на ту сумму, что вы потратили на покупку.

Чтобы оформить имущественный вычет, нужно быть резидентом Российской Федерации — то есть проживать на территории РФ не менее 183 дней в году.

Правила для расчета налога такие: 13% начисляется либо на оставшуюся сумму после вычета, либо на разницу в сумме между покупкой и продажей.

Продать приватизированное жилье можно через три года после оформления его в собственность. Если продаете раньше, надо уплатить НДФЛ.

Заключение эксперта

Продажа комнаты в общежитии осуществляется по тем же правилам, что и для любой другой жилой недвижимости. Мы рассказали, как рассчитывается налог, если продается комната в общежитии, и как его можно законно уменьшить. Чтобы упростить процесс декларирования дохода, обращайтесь к нам, мы все сделаем за вас!